对华夏幸福土地平整利息成本的研究

看到雪球上有人吐槽华夏幸福的土地整理是亏本买卖:

2、PPP协议规定在园区的土地平整、基础设施建设扣除成本后有15%的收益。似乎这是一门保本生意,然,事实不是这样的,实际是:公司的融资成本有的按同期银行贷款利率、有的按实际利率计入成本,并且一旦完成结算后利率成本完全由公司承担。那么可以推测公司是在做亏本生意的,因为公司为园区的融资成本是9%左右,银行贷款利率5%左右,而且工程完工后,这部分的融资要等一到二年才能收回。截止到2020年3季度,公司的合同资产是1343亿,除少数是平安商业地产外,其余都是归园区待结算款,待这1000多亿拿到手,公司得赔多少呢?

来源:对华夏幸福的思考

我认为,这是一个非常重要的问题,关系到华夏幸福产城的商业模式的合理性,是核心矛盾。所以,接下来要认真研究一下。

平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现。华夏幸福的平均融资成本较高,达7.96%,相应的以利息支出为代表的财务费用率也较高。2020年上半年华夏幸福的财务费用率为 6.21% 的较高水平,此外报告期内利息支出 79.71 亿元,其中资本化利息 55.12 亿元,资本化比例达到 69.15%

2020年,华夏幸福的产城土地整理和基础设施存货大概有1300亿,按8%的利息来算,产生100亿左右的利息,约占总利息160亿的65%,这部分的利息是资本化的。

以华夏幸福500多亿的应收账款来计,产生利息40亿,实际上这部分利息被费用化了。

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