2016年6月:如何看万科布局轨道+物业的深层含义?

【导读】

「轨道+物业」的黄金时代才刚刚开启。

就在今天,6月12日,万科再扔一枚重磅炸弹。

由深圳地铁集团与万科集团联合主办的「2016轨道交通与城市发展高端论坛」在深圳举行。万科与深圳地铁等单位就深化深圳地铁与万科在地铁四期轨网上的战略合作,探索城市轨道建设PPP新模式,以及在更多城市推广「轨道+物业」模式等内容达成合作意向。

万科董事局主席王石发表讲话

由此看来,万科深入轨交领域、抢占城市发展格局制高点的决心已是路人皆知。只是,为什么会是「轨道+物业」呢?

「万科+地铁」合作模式将走向全国

此次签约,标志着深圳地铁与万科在对外复制输出「轨道+物业」模式上迈出了重要一步,未来双方的合作,将不仅仅限于深圳;对于万科而言,通过和深圳地铁合作,公司将有机会在地铁沿线获得源源不断的开发资源,「轨道+物业」的开发模式也为公司参与新一轮城镇化建设提供了契机。

总的来说,联合深圳地铁,围绕轨道交通进行业务布局,既是万科突破土地资源瓶颈的最优选择,也是公司顺应中国城镇化的大趋势、提前进行战略布局的重要举措。对于万科来说,联合深圳地铁,围绕轨道交通进行业务布局,既是突破土地资源瓶颈的最优选择,也是公司顺应中国城镇化的大趋势、提前进行战略布局的重要举措。

其实从2015年万科年报中就可窥知,「轨道+物业」模式会是万科未来的业务重点,正如万科前董秘谭华杰所说,房地产行业在经济中的枢纽地位会因为各类衍生服务进一步强化,在这波转型中,房地产+服务方面会产生很多的细分行业都具备超过万亿级的能力,而「轨道+物业」将成为万科的第一块试验田。

万科收到大礼包:将启动深圳地铁四期项目共建

深圳市轨道交通建设指挥部办公室李福民主任表示,我国城市轨道交通建设已经进入快速发展的黄金时期。作为国际化、现代化、创新型城市的深圳,城市轨道交通大规模建设的局面也已经形成。据介绍,深圳7、9、11号线108公里地铁线路将于今年陆续通车,6、8、10号线也已经全面启动,加上新一轮修编,远期轨道交通总里程可达1000公里。

深圳地铁集团总经理肖民发表讲话

根据此次签署的备忘录,深圳地铁与万科集团拟在地铁四期轨网建设和沿线土地开发中创新合作模式,遵照市场规则以「轨道+物业」模式参与深圳轨道交通及上盖物业项目的建设。

国际经验表明,城市经济圈是城市化第二阶段的核心内容,而轨道交通网络作为连结城市圈的重要纽带,在城市经济圈的形成中扮演核心角色。此次深圳地铁携手万科和东莞实业开展合作,其深层次的背景,也在于深圳市近年来经济辐射力不断增强,已经具备了成为城市圈核心都市的条件。在深圳「东进战略」和区域一体化的大趋势下,深圳及周边地区的互通互联开始提速。

不管未来走势如何,至少目前来看,有深铁这样一个大boss为万科背书,一个专注轨道交通运营建设,一个专注城市配套优势打造,这样一出夫唱妇随的婚姻让万科在「轨道+物业」这条道路上走出了让人期待的未来。

深圳地铁与万科合作,遇上国家城市经济圈战略东风

万科布局「轨道+物业」是基于未来城市经济圈发展战略的考虑。万科董事会主席王石表示,未来10年,中国预计将新增1.7亿城镇人口。但未来容纳城市新移民的主要地点,不再是特大型城市,而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。

未来,城市群将成为推进城市化的主体。不同等级规模的城市在一定空间地域范围内的集聚可以使大中小城市和相关小城镇充分发挥各自在促进产业发展和推进城镇化方面上的优势,带来新的更强的集聚力,取得新的更强的集聚经济效应和正外部性,使城市群获得比单个城市更大的分工收益和规模效益。

签约仪式现场

城市集聚形成超越地方化经济和城市化经济的集聚经济效应,带来 城市经济圈效应。早在2013年,《深莞惠区域协调发展总体规划(2012—2020年)》就提出,将建设 深莞惠「一小时」现代都市经济圈和优质生活圈。「一小时」经济圈和生活圈主要通过推进区域基础设施建设一体化,构建「三纵四横」综合运输通道实现。

可见,万科此番布局的意义,不仅仅在于产业布局和站位,更是想搭乘城市经济圈发展战略的东风,分享时代和城市发展的红利。

深圳地铁和万科将开创「轨道+物业」的PPP新模式

近年来,随着我国城镇化进程的推进, 轨道交通成为PPP模式应用的重点领域。目前财政部发布的两批次共233个PPP示范项目中,有19个轨道交通项目,但总投资达到3827亿元,占全部示范项目投资额的45.62%。

但PPP模式的推进一直比较缓慢,在实践过程中问题和难点也比较多。 合理的风险分担是PPP项目成功的关键,特别是轨道交通这样一个非常复杂的大型公共产品,涉及到很多的风险是社会资本无法去承担的,如路网规划、土地使用、不同交通方式之间的衔接以及票价定价等。同时,因为专业性强,且社会责任重大,关系国计民生,使得轨交项目吸引社会资本或者民营资本尚处于初级阶段。

PPP的本质是政府购买公共服务,通过公开竞争方式选择最有能力的人提供服务。如何平衡PPP模式中政府和社会资本的关系,准确定位双方的职责并承担相应的风险是PPP项目成功推进的关键。

在「轨道+物业」领域运用PPP模式,关注点在最终需求端,即老百姓需要什么样的公共服务, 以结果为导向的这一点,相对于过去的以供给端为导向,是一次大的变革

万科作为全球最大的地产开发商,在住宅领域内积累了丰富而先进的开发经验,此次与深圳地铁的合作,虽尚未透露具体合作细节,但通过强强联合、优势互补,有望成为PPP模式的建设标杆。

王石说,「轨道+物业」的黄金时代才刚刚开启。看来,未来万科将与深圳地铁联手闯天下,深圳只是开始,是起点,未来还有很广阔的市场。

当然,「轨道+物业」的布局也只是万科在地产下半场的起跑,我们能看到这家中国地产史上最优秀的房企如何不断的通过兼容并蓄,调整自身的优势来顺应时代的需求,一直引领为行业的趋势。

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