华夏幸福入园企业和2020年半年报现金流

2020年半年报报告期内,公司实现营业收入373.72亿元,较上年同期下降3.51%,实现归属于上市公司股东的净利润60.62亿元,较上年同期下降28.52%,主要系受疫情影响,公司在环北京等主要区域的房地产项目交付结算滞后,导致房地产业务收入同比下降30.24%。公司产业新城业务克服困难,实现园区结算收入额198.44亿元,同比增长45.68%,其中产业服务收入132.09亿元,同比增长11.24%,环北京以外区域新增产业服务收入102.38亿元,同比增长16.69%,报告期内,公司实现销售额419.33亿元,较上年同期下降35.02%。

华夏幸福截止2020年3月的净利润情况

2020年半年报中对于现金流的表述:

报告期内,公司继续回归经营业务逻辑,持续提升公司财务管理能力,狠抓落实经营回款,公司回款率较上年同期提升近11个百分点;公司持续优化经营性现金流,在公司加大资源储备投资特别是对商业地产及相关业务的土地投资,以及土地支付金额较去年同期增加27亿元的情况下,经营活动现金流量净额较去年同期仍然取得一定程度的改善,公司整体经营性现金流量净流出额减少20亿元,产业新城及相关业务现金流情况较上年同期得到较大改善,经营性现金流量净流出额减少91亿元。公司各业务在本报告期及上年同期经营活动现金流情况如下表:

2019年年报
2020年半年报
续上表
2020年半年报

转载一篇文章,来自雪球:数说华夏幸福2020半年报

因为时间的原因,等到现在才写。直接进入正题,还是分两个方面:经营数据和财务数据。因为是半年报,所以相对年报,尽量捡重要的说。

首先是经营数据。

(1)表扬一下华夏幸福的信息披露,以前半年报都不披露具体的存货(合同资产)明细,2020年的半年报不仅披露了存货明细,而且还披露了一级土地整理和基础设施建设的减值准备。这个应该要感谢平安入股,华夏的治理更加规范了。

(2)合作开发项目涉及的土地面积占比继续提到,达到了24%,平台化继续推进。

南京项目、哈尔滨项目合作开发持股比例分别是80%和51%,难道合作方式平安,改天问问董秘吧 @林成红   ,不过是谁都无所谓了,看好华夏的平台化。

(3)产业招商签约投资额

产业招商,不可避免受到疫情影响,2020年上半年签约投资额624.6亿元,入园企业176家。对比2019年上半年,签约投资额下降40.6%。

尽管受到疫情的影响,签约投资金额同比下降明显,但是

2020年上半年总签约投资额/总入园企业为3.57亿元;

2019年上半年总签约投资额/总入园企业为3.21亿元;

可以说,招商的质量是几乎没有收到疫情的影响的。

(4)预收账款(合同负债)

尽管2020年上半年房地产板块签约预售金额221亿,相比2019年出现断崖式下跌,但是预收账款相比2019年末竟然奇迹般的止跌回升了,也算是2020年半年报为数不多的亮点之一。这也从侧面反映出,2020年上半年,房地产板块结算收入少的可怜。

(5)成本投入

虽然房地产结算和预售都受到了疫情的影响,但是华夏幸福上半年的成本投资可是一点都没减少。2020年上半年投入成本593亿,比2019年的一半还要多…

(6)利润

2020年上半年净利润60.62亿,同比下降30.24%。其实,单看净利润没有太大的意义,房地产部分可以调节的空间太大了。主要说另个原因:上半年房地产销售结算160亿元,实在是少的可怜;利息资本化率因为疫情导致的非正常中断,大幅降低,财务费用大幅升高。

另外,有一个值得说明的亮点就是,在今年上半年各大房企结算毛利率普遍下降的提前下,华夏幸福的房地产开发的结算毛利依然高达35%,还是很不错的。

然后是财务数据。

(1)资产负债率

我个人自定义的负债率毫无疑问的创出新高。有息负债达到2350亿元(公司披露的数据是2,035.91亿元,有出入以公司的为准哈),加权平均融资成本7.96%,每年的利息成本有兴趣可以自己手动计算,我是看着肉疼。

(2)现金流

产业新城版块上半年经营现金净现金流-56.2亿元,非常接近王老板说的回正了。不过貌似三季度截至目前,产业新城出地不是很好,等到年底统一看吧。

整个公司角度,上半年房地产版块经营性净现金流为-233亿,合计净现金流-289亿。南方总部再这么蒙眼狂奔,中国平安的不动产投资战略将成为华夏幸福财务报表不能承受之重。

(3)融资

根据2020年上半年的财务报表,短期借款346亿,一年内到期的非流动负债528亿,上半年应付未付的地价款242-134=108亿,合计982亿元,及时不考虑应付未付的地价款,短期借款都有874亿元。下半年华夏幸福的融资团队绝对是亚历山大,看的我心惊肉跳啊。

总结,2020年上半年华夏幸福经营数据的不可避免的受到疫情影响,但是仍然有不少的经营亮点。南方总部的新业务,目前仍处于疯狂的前期投入阶段,再叠加疫情的的影响,2020年上班的财务数据实在是惨不忍睹,中国平安的不动产投资战略将成为华夏幸福财务报表不能承受之重。希望武汉长江中心、南京平安幸福中心整体转让平安尽快提上日程吧

作者:巴永文
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来源:雪球
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第二转载,仍然来自雪球

$华夏幸福(SH600340)$ 本帖详细盘点华夏幸福过去5年园区业务,落脚点在观察园区业务现金回款对成本的覆盖情况。抛砖引玉。

注释,以下数据如无特别注明,则代表统计区间为2015年至2019年的5年华夏幸福园区业务数据。

根据存货表中,过去5年,土地整理+基础设施+产业发展服务+综合服务,上述四项分别增加了703亿+279亿+6亿+36亿,合计1025亿。这部分的投入因计入存货,相当于尚未结算的园区成本投入。

根据主营构成表中的成本项查得,过去5年,土地整理+基础设施+产业发展服务+综合服务,上述四项累计值为213亿+23亿+122亿+10亿,合计369亿。这部分成本投入已计入损益表结算掉了。

综合上述两项,过去5年间,华夏幸福向园区业务总共投入资金1025+369=1394亿,其中369亿已经结算,1025亿截至19年末尚未结算。

下面看主营构成表中的收入项查得,过去5年,土地整理+基础设施+产业发展服务+综合服务,上述四项累计值为242亿+26亿+917亿+18亿,合计1203亿。这部分收入是因结算上面369亿成本带来的,同时相当于带来了834亿毛利润。所以过去结算的园区业务综合的毛利率为834/1203=69%(其中产业发展服务毛利率85%,其他各项毛利率为10%上下)。可以看到已经结算的园区业务还是比较肥的。看似不错,但到底结算后得到的现金情况又如何呢?是不是赚的利润都是白条是墙纸呢?我做了以下的统计:

过去5年,我根据园区收入发生额和园区应收款项变动情况,计算出了各年园区业务结算后实得现金的数值依次为76亿,155亿,203亿,138亿,253亿,合计825亿。也就是说过去5年,园区业务实际得到现金支付的比例为825/1203=68%,还有32%被计入到了园区应收款里,并造成了该科目的数值随时间不断增长的现象。不过825亿的现金支付,已经可以覆盖华夏幸福为该部分业务投入的369亿成本,并且还有456亿的现金结余。即虽然只获得了营收68%的现金支付,但覆盖的成本投入只占营收的31%,富余出来营收68%-31%=37%的现金流。也就是说,对已经结算的业务来说,现金流是正的,而且还不小。

何况过去5年时间华夏幸福在17和18年受环京政策变化的负面影响,结算节奏下降明显。如果剔除那两年的数据,现金支付可以覆盖营业收入的比例就会从68%上升到80%。这本质就是25%的业务增速下,1年后现金结算带来的正常现金覆盖率,完美。

当然上面分析了已经结算的业务,这部分只有369亿的成本投入,但除此之外,过去5年还在园区投入了尚未结算的1025亿,暂时还躺在存货里面,这部分才是大头,也应该放进来,一起算一算政府支付的现金到底覆盖了多少整体的成本投入?华夏幸福在园区业务上吃亏是不是永恒的,业务模式是不是垃圾?

于是我下面将华夏幸福过去5年,已经结算的和尚未结算的成本投入,都按年计算出来,并对应列出政府每年实际支付园区业务多少现金,覆盖华夏幸福全部的成本投入到底什么情况。

2015年,华夏幸福园区成本投入中结算的部分为32亿,未结算的部分为82亿,合计114亿;政府支付华夏幸福结算部分的现金为76亿,覆盖率76/114=67%;

2016年,华夏幸福园区成本投入中结算的部分为56亿,未结算的部分为149亿,合计205亿;政府支付华夏幸福结算部分的现金为155亿,覆盖率75%;

2017年(环京开发限制),华夏幸福园区成本投入中结算的部分为62亿,未结算的部分巨幅放大为421亿(战略应对:加速扩张全国产业园,大手笔投入开发,未在当期获得政府结算),合计483亿;政府支付华夏幸福结算部分的现金为203亿,覆盖率42%;

2018年(水逆,让股引入平安补血),华夏幸福园区成本投入中结算的部分为105亿,未结算的部分为176亿,合计281亿;政府支付华夏幸福结算部分的现金为138亿,覆盖率49%;

2019年,华夏幸福园区成本投入中结算的部分为113亿,未结算的部分为196亿,合计309亿;政府支付华夏幸福结算部分的现金为253亿(再创新高),覆盖率82%(19年开始狠抓回款,效果显著,覆盖率历史新高);

2020年上半年,华夏幸福园区成本投入中结算的部分为78亿,未结算的部分为31亿,合计110亿;政府支付华夏幸福结算部分的现金为146亿(19年上半年是88亿),覆盖率133%(现金回流超过了100%的成本覆盖率,意味着园区业务2020年上半年已经现金流回正)。

综上,通过过去5年华夏幸福业务数据,可以判断:

1、华夏幸福的园区业务结算的部分利润率和现金覆盖成本投入都十分出色。

2、华夏幸福的园区业务整体现金流情况,17和18年受政策环境影响较大,但19年已经结束,并于2020年上半年,第一次实现了现金流转正,盈余36亿现金流。#房地产# 

作者:COPR
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来源:雪球
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另外一个转载:华夏幸福:产服收入真的只是纸上黄金吗?

    导读:市场上一直质疑华夏幸福产服收入的收入确认与支付来源问题,认为华夏是通过卖房才能获得现金回款,地方政府支付的是华夏自身买地卖房换来的钱,如果房地产销售不好,产服收入只是纸上黄金。本文将通过一系列分析进行讲述华夏幸福产服收入形成的逻辑以及相关问题。

(为了保护网友的隐私,以下隐去网友名,只贴上评论话语)

某网友:“产服收入的钱来源于政府的退税,退税来源于华夏的住房销售款,退税的金额大小由落地投资额大小决定。所以房子销售不出去,产服的收入只停留在账面上!”

某网友:“政府与华夏确认落地投资额以后,这部分需要支付的钱在产业园开发的很长时间内都是主要依赖于卖地以及围绕房地产销售得到的税款,因此如果房地产销售不畅会严重影响产服的回款,包括政府与华夏确定落地投资额签订结算单时,双方都会谨慎”

某网友:“总感到这个商业模式有点怪怪的。1年内落地投资款的45%要由政府奖励给华夏幸福,但这是企业的投资款而已,并未形成政府的税收及其他收入。政府拿什么返还给华夏幸福呢?是卖地款还是统筹款?不是太理解,请教。”

本文将通过以下几点进行讲述:

1.地方政府的财政收入来源主要是什么?产业新城前期的收入来源是什么?

2.落地投资额的定义是什么?落地投资额的45%是否能覆盖产服收入的支付?

3.产服收入的应收账款持续变大是否存在风险?

4.企业落地投资未来的逻辑假设

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1.地方政府的财政收入来源主要是什么?产业新城前期的收入来源是什么?

   地方政府的财政收入主要有两大部分:第一是土地出让金(县级留成比例约为99%);第二是县级留成的税收收入(扣除上缴上级财政后留成的部分)。

   在产业新城开发初期,基本是一片荒芜的情况,华夏需要做土地一级开发,包括最基本的“三通一平”甚至做到“九通一平”,这时候产业新城有了基本的雏形,华夏幸福也开始拍地建房卖期房,因为华夏签订的合同基本都有“排他性”,拍地并不需要过于提前储备,占用较大的资金。这也是华夏的优势之一,当然缺点是享受不到土地增值的溢价部分。同时,开始招商引资,吸引企业签约投资,真正投资落实到位就形成了落地投资额。

   因此,可以知道产业新城一开始财政收入主要依靠的是华夏通过土地一二级开发获得土地出让金为主,这时候华夏幸福的收入来源确实是源于华夏自身在园区购置的住宅用地的土地出让金,这点毫无争议。(但是!产服收入的支付来源就不是来自这点,以下我会继续说明)

2.落地投资额的定义是什么?落地投资额的45%是否能覆盖产服收入的支付?

       落地投资额主要包括入园企业当年新增的固定资产、在建工程、无形资产(含土地使用权)、房屋租赁投资等能测算的投资额。而产服收入为落地投资额的45%,即市场质疑声最大的部分。包括董秘林成红先生有解释过,收入确认与支付来源是两码事,但是大家依然云里雾里的,基本一致性认为产服收入的支付来源依靠的都是自身买地卖房形成的回款。

       实际上举个例子大家就比较容易理解,比如一家企业要在产业新城落地,需要投资10个亿,其中6个亿买各种机械设备,基建等等(形成营业税收入等),还有4亿是需要买土地的费用,而这4亿就是上面提到的无形资产(土地使用权),这块是收益是零成本的,即企业落地投资10个亿,政府确实能收到大概4.5亿左右的收入(各种税费加上土地出让金),然后地方政府再支付完给华夏幸福(以产服收入的名义)。

         以上是数据仅为举例说明,是否如我所说的10个亿的落地投资额,是否能对应形成地方政府有45%左右的收入呢?请看下图:

     以上两张图呈现出固定资产与财政收入的比值关系,要注意的是上面提到的财政收入,是地方ZF财政收入已经扣除上缴中央的了,图呈现了在早期阶段这比值斜率是差不多在0..45的,但后期阶段斜率慢慢变小,比值就没有那么高了。大家需要了解下在地方财政收入结构中有一项是土地收入,在早期阶段购置土地费用(属于固定资产投资的其他项)是占固定资产投资大比例的,这块收入基本是地方ZF零成本全额接收,而且还是扣除上缴中央的,这比值在0.45其实一点也不夸张了,而在后期阶段,财政收入中的土地收入的边际效益越来越低,土地增量空间也越来越小,这时候固定资产投资对财政收入的比值就会下降,而就是在后期财政收入主要需要靠地方税收来支撑财政收入,这也就是目前大多数地方ZF面临的问题,即早期主要依靠土地收入,后期越来越需要依靠地方税收,这是经济发展到某一个阶段的必然事件。 

     我们虽然不能知道全国所有地方固定投资与财政收入的比例关系,但我们可以借鉴下固安等局部地区的公布数据,知道这45%的具体用意。据说财务总监吴中兵之前也认为45%这个比例不对,但被王老板训斥,说“再去算算,算不对说明不理解”(传闻并不能证实)。

      因此,当年招商引资所形成的财政收入全部归于华夏幸福,按年一次性或分批支付。几乎全国所有地方ZF都认可这个比例,是因为认为其合理性,而华夏幸福为当地带来的可是长年的企业税收,即华夏幸福赚的是招商引资的钱,而当地政府赚的是长期税收的钱,实现双方利益的最大化。      (之前有提过类似的问题,详情可点击“市场不了解的华夏幸福”

 3.产服收入的应收账款持续变大是否存在风险?

当然从外部逻辑或数据可能只解决部分人的质疑,接下来从内部逻辑数据来解决大部分的质疑。请看下图:

                                           (来源于官方历年年报)

           以上为华夏幸福15~17年的应收账款数据,大家可以看到前五大应收账款平均合计在80%以上,而且请注意,每年的账龄基本都是在1年以内的(当年收入确认,隔年支付的原因),少比例拖欠到第2年(特殊区域拖欠时间较长,但比例整体较小)。也可以看出,固安,大厂等产业新城每年都会产生新的应收,而旧的应收也随之按时回款,所以从报表中看到账龄基本维持在1年以内。再贴上林成红先生对应收账款的说明截图:

       因此,产服收入应收账款持续变大并不是积累风险,洽洽是证明其异地扩张能力的增强,如果账龄拖长,才是真正的风险,但是我们从以上逻辑可得知,产服收入的支付来源依靠的还是企业落地投资形成的,并不是像华夏做一二级土地开发的情况(华夏自身在园区购置的住宅用地的土地出让金),而且落地投资额的45%其实是真金白银落入地方财政收入的,按照协议自然也是支付给华夏幸福产服的来源之处。

4.企业落地投资未来的逻辑假设

       当然以上说了很多,但可能依然有人会继续追问,企业落地投资不一定都存在购买土地,有可能通过租赁,或者对于电子商务型的企业投资落地,实质上这类型企业并不需要太大的落地投资额,甚至有的企业空身而来,一切通过租赁(包括土地、设备等等华夏幸福都提供好)。那么这样落地投资额的45%是否就失效了,或者产服收入会受到比较大的影响?

        以上的情况在未来都有可能发生,但其实某种程度来讲,还是一样的。比如企业通过租赁土地,只做设备投入或厂房投入,那么华夏则需要通过用自身资金购买厂房土地,这其实也是间接流入回华夏幸福的手中,或者直接向区委会租赁厂地,每年再回流返还给华夏幸福,这本质上也是一样的。而对于电子商务类型的企业,这类企业本身落地投资额并不多,但其实在嘉善或某个产业新城有相关的协议规定(大家可以看以往产业新城相关具体协议),这点也不用担心,支付来源也同样是来源于招商企业的。

         当然,我站在企业经营的角度曾思考过,如果华夏幸福采取租赁的模式可能会更快更好吸引更多的企业入驻(毕竟中小企业数量最多,但资金毕竟有限),而且华夏幸福将享受长期租赁收入,转身为真正意义上的产业运营服务商,估值自然会高于房地产的相对估值水平(可参考普洛斯模式),但是这将耗尽华夏幸福大量的现金,而本身PPP商业模式就是先干活后付钱的方式,目前来讲是很难实现,但如果未来有类似ABS变为主要融资渠道,那一切都有可能

再来一篇政策贴:本帖旨在分析地产“三条红线”政策背景下,发改委近期发出“关于信贷支持县城城镇化补短板强弱项的通知”,对华夏幸福继续扩大融资带来的有利影响。

$华夏幸福(SH600340)$  本帖旨在分析地产“三条红线”政策背景下,发改委近期发出“关于信贷支持县城城镇化补短板强弱项的通知”,对华夏幸福继续扩大融资带来的有利影响。

近期发改委发布了“关于信贷支持县城城镇化补短板强弱项的通知”,支持领域包括三个方向,其中位列第一的就是产业园区

原文“支持区位布局合理、要素集聚度高的产业平台(主要是中国开发区审核公告目录内的产业园区、各省份特色小镇创建名单内的特色小镇)公共配套设施建设项目,包括但不限于建设智能标准生产设施、技术研发转化设施、检验检测认证设施、职业技能培训设施、仓储集散回收设施和文化旅游体育设施等。支持产业转型升级示范区内重点园区、县城产业转型升级示范园区公共配套设施建设项目。”

信贷支持方面的有关政策,主要为国家开发银行,中国农业发展银行,中国工商银行,中国农业银行,中国建设银行,中国光大银行等,六家银行总行每年分别安排一定规模的信贷额度,专项用于支持县城城镇化补短板强弱项项目。六家银行参考贷款市场报价利率(LPR),对县城城镇化补短板强弱项项目贷款执行优惠利率。按照项目实际需要,给予原则上不超过20年的中长期贷款对借款人综合实力较强、贷款需求较大、投资回报周期较长的项目,发挥六家银行业务互促、优势互补的效用,通过银团贷款方式予以协同支持另外,财政性资金也将会予以支持,对符合条件的项目,可通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式,优先安排财政性资金或地方政府专项债券,以促进项目的经营性现金流与贷款条件相匹配。各地区通过提高地方政府专项债券作为项目资本金比例等方式,加强与六家银行信贷投放的配套衔接。有条件市县可成立政策性风险补偿基金或担保公司,为借款人融资提供增信服务。

可以看到,该政策对中国开发区审核公告目录内的产业园区的信贷支持力度是空前的。而中国开发区审核公告目录最近更新的版本就是2018年版。其中分别列示了国务院批准设立的开发区552家,和省人民政府批准设立的开发区1991家。华夏幸福最近2年有新增签约的园区有56个,在2018年版目录中找到了其中42个。(摘取贴于图片)

综上,发改委“关于信贷支持县城城镇化补短板强弱项的通知”中,制定了财政性资金和六家银行为园区开发企业提供信贷资金支持的详细规定。另外,叠加最近发改委关于园区REITS的政策,在当下房地产企业规模受政策限制的大环境下,华夏幸福有望凭借其园区开发运营的身份,持续获得融资扩大企业规模。

转载:华夏幸福2019股东大会纪要-还是从前那个少年

不知道是不是因为碰上董事会换届选举的原因,华夏幸福2019年的股东大会相比往年还是要隆重许多的。

出席人员有:王文学、孟惊、俞健、吴中兵、赵鸿靖、林成红。作为对比,华夏幸福2018年股东大会的出席人员有:赵鸿靖、林成红。

会议地点在固安科创中心,从北京出发开车一个小时达到,感觉出了北京界没一会,下大厂高速几百米就到了。固安产业新城的区位优势和通达性第一次有了直观的感受。

下面直接进入正题,主要说会议的QA环节(有删减)。

1. 第三次土改方向,增加工业土地供应,对产业新城业务有什么影响?

孟惊:对园区业务是正影响,以前工业土地出让年限都是一刀切的50年,改革后土地出让更灵活,出让年限有10年、20年等,这样可以降低招商企业的取地门槛,使有限的资金投入到生产中去,是利好。

点评:孟惊回答的是“土改之后,工业用地的出让年限会更加灵活,可以降低企业的取地门槛”,但是股东问的是“增加工业土地供应,对产业新城业务有什么影响”,完全是答非所问嘛。关于这个问题,我的理解,一个产业新城或者往大了说一个城市,住宅、商业、工业用地具体什么样的比例,是根据一个城市的定位来决定,“增加工业土地供应”是一个很宽泛的概念,基本不会挤压产业新城商业住宅地的出地比例。

2. 报表上有一个丰台酒店的项目,已经开工七八年了,还没有竣工,能不能解释说明一下?

孟惊:华夏在丰台一共有两块地,一块地是商业办公和酒店,一块是和政府合作的。第一块地,写字楼部分已经出售,商业自持,酒店还没完工的原因主要有两个:(1)十九大的历史原因停工八个月,(2)等大兴新机场竣工,运营上有利好。酒店预计明年竣工。因为第一块地华夏干的不错,所以跟政府合作了第二块地,地上建筑面积70万平米。

点评:孟惊第一个问题没有回答到点上,第二个问题慢慢找回了感觉。

3. 国家层面的都是圈利好,对华夏来说意味着什么?

赵鸿靖:华夏内部叫“得都市圈着得未来”,我们会始终坚持都市圈发展理念。

林成红:(1)华夏现在是产业新城+核心区商业办公双轮驱动;(2)利用三年的时间已经走出环京,完成异地复制;(3)华夏是都是圈最坚定的实践者,也得到了越来越多合作伙伴的认可。

点评:这个问题问的很宽泛,所以管理层也就开放式的回答了。

4. 华夏股价比价低,应收账款占总资产比例高,会不会产生坏账情况?

林成红:关于股价:(1)有行业属性的情况,房地产公司今年的跌幅普遍在20%左右;(2)有周期性的影响;(3)董秘不能谈股价,我们相信顺势而为。最后相信股价还会回来的。

吴中兵:华夏幸福的应收账款跟其他开发商不一样,主要是商业模式的问题。政府每年年初审批财政预算,导致应收账款有1-2年的周期。关于坏账,目前为止还没有产生过,但是基于审慎的政策,我们从2018年开始计提坏账准备。

点评:计提坏账准备,确定不是因为上交所的18问@吴中兵

5. 华夏2018年净经营现金流为负的300多亿,公司预计净经营现金流什么时候可以转正?

俞健:房地产开发公司到了一定的阶段,只要不买地,很容易转正。2019年净经营现金流大额为负的原因主要是2018年遇到暂时困难,减少拿地,2019年要补存货,包括土地整理投资拿地和房地产开发建设。关于现金流的问题,分两块来看:(1)产业新城相关业务,今年转正,这个转正还是建立在2020年比2019年多拿地的基础上;(2)新业务版块主要是轻资产运作,每个项目拿地前都是要中国平安预审批通过的,两证齐全以后就可以转让给中国平安。

王文学:原来我领导的老华夏幸福,净经营现金流今年肯定转正。新业务就是给中国平安做的资金周转,住宅部分华夏幸福销售。我这么说大家都明白了吧,我们以前都是不对外说的。

点评:这个问题也是我想问的问题之一,管理层的回答还是很有诚意的。

6. 彭山产业新城看到政府取消了合作协议,这个是公司主动还是被动的?

赵鸿靖:信息还是要以公司公告的为准。假设取消合作,华夏肯定是要公告的。

孟惊:彭山项目我了解到的情况还是合作的很好的,春节前彭山的书记还来过公司。另外,关于产业新城,我们提出要聚焦核心价值产业新城,对于现金流好价值高的产业新城要加大投资,让它快速发展,对于短期内发展比较缓慢的产业新城,要“定制化发展”,根据今年预计的现金流入来制定投资的额度,投资额度不超过现金流入。

点评:关于彭山项目,也是我想问的,但是我想问的点是:彭山项目取消后的前期投入能不能收回,怎么收回,多长时间收回。结果管理层说“没取消,取消了要公告”,我的问题也就没办法问了。另外,孟惊提到的“定制化发展”量入为出,作为纳米股东我还是很希望看到的。

7. 公司结算面积跟预售面积不匹配,原因是什么?

吴中兵:结算面积少的原因:(1)2018年公司遇到了暂时困难,减少了房地产开发建设的投入,导致结算较慢;(2)2017年2018年环北京十九大前后各种管控,导致结算缓慢。

林成红:这个问题是很明显的节奏问题。2015年预售的房子都在环京,环京受各种事件影响,很多房子都结算不了,这个请各位放心。

点评:这个问题是我问的问题,感觉管理层还是老生常谈,继续留给时间去检验吧。

8. 最近两年环京的招商出现停滞甚至下跌,请解释原因?

孟惊:招商停滞主要因为规划冰封、土地处于管控状态。伴随规划的相继落地,相信环京会有比较大的发展。

王文学:环京管控始于2017年3月31日,主要是三个方面的管控:规划限批、土地限供、房地产限购。全国其他地方都只是房地产限购。现在:规划方面上位规划基本都确定下来了,下位规划也在慢慢的放开,一事一议;土地和房地产方面,廊坊已经基本放开。回到招商的问题,客观上说环京这几年产业的发展是要落后于长三角、珠三角、环南京、环武汉、环郑州的,这里面有环保限产的问题、有北京开会的问题,伴随着这些问题的进一步明朗,我认为未来的产业格局,环京还是会慢慢好起来的。另外再说一下都市圈的问题,原来的华夏幸福是在核心大城市的外围布局产业新城,也就是六环外打游击,现在我们开始进城了,五六月马上要在上海和广州落地项目,吴向东总今年计划至少在8个核心城市落地项目,再加上伟大的中国平安股东的支持,华夏幸福一定会越来越好。

点评:王文学的回答还是干货十足的,划重点,五六月份要在上海和广州落地项目。

9. 我是从成都来的,我非常看好华夏幸福,一定要见见董事长感受一下他的气场,我认为华夏幸福是第二个茅台,对此您怎么看?

王文学:(1)今天管理层集体出现股东大会,回答股东关心的问题,体现了对股东的尊重;(2)华夏的管理层雄心勃勃,有能力,在中国干产业新城没有比我们干的好的,干商业地产也没有比吴向东干的好的,我们马上要在固安和廊坊建设“幸福城”;(3)我们是民营企业,报上了中国平安的大腿;(4)我本人每天早上起床,跑10公里,身体健康,希望您能满意。

点评:第一:希望明年吴向东也能出席,让股东感受到更进一步的尊重。第二:每天早上跑10公里,王文学还是从前那个少年呐。

股东大会致此就差不多结束了,因为参会的股东不多,有幸能够跟王老板合影。在此制定一个小目标:每年股东大会,只要王老板出席,我就参加。

亲测,从北京去固安一个小时,从固安回北京四个小时。帝都的管控已经到了无以复加的地步,环京不是不能发展,实在是政府管控不让发展

转载:华夏幸福和中国平安在博弈什么

最近华夏幸福的股价加速下跌,其债券表现也很不正常,市场纷传其老问题——资金链。但是,华夏幸福有二股东中国平安撑着,怎么会有危险呢?难道二股东不管它了?种种迹象表明,华夏幸福将会有大事发生,昨天其海外融资部负责人在电话会议里的讲话意思已经很明显了,但限于信息披露的要求,他还不能透露任何相关具体信息。但以我对华夏幸福的了解,公司应该是在和平安谈新的合作计划,只是谈得不那么顺利。那么双方究竟在博弈什么呢?

两年半前,平安分两次从华夏幸福大股东王文学手里收购股份,最终花费180亿拿到约10亿股,成为占华夏幸福25%持股比例的第二大股东。当时股价在18元左右,目前不到12元。当然平安两年里分到约20亿红利,目前持股成本约16元每股。账面亏损约40亿。平安通过融资给华夏幸福,应该也赚了一些利息,但总账目前应该是亏的,如果算上两年半的时间成本,更可以说是失败的。

平安对华夏幸福的巨大投入(权益投资+债权投资+物业收购),注定了无法置身事外,事实上,大股东王文学名义上有近15亿股,但有将近一半是质押和担保性质,论实际持股,平安已经是最大股东了。华夏幸福股价的下跌,给平安的年报也带来不小压力,因此平安是无法坐视目前的股价走势不管的。当时入股华夏幸福的同时,平安还签了合作计划,如今合作到期,平安有点想法也很正常。

平安现在是想把王文学赶走吗?我觉得不会的。平安搞金融的,没有能力搞实业。多年前在上海家化上吃足了苦头,相信不会不长记性。华夏幸福的卖点就是产业新城,搞产业新城真是个精细活,这只有王文学的团队能胜任,明摆着的事。

平安是跟王老板谈业绩补偿的事吗?我觉得也不是。业绩对赌今年需要实现180亿利润,从前三季度的情况看,多半完不成了,但也不会差太多,因为房地产的行业所谓当年的业绩,就是把前几年卖出去的房子在当年的竣工验收,而不是取决于当年的销售金额。因此虽然这两年华夏幸福的卖房销售额不理想,但只要把两年前的房子竣工了,实现既定业绩目标也不是太难,可能今年疫情影响了一些进度。但即便实现不了,我估计150亿利润还是有的。王老板要赔,也赔不了多少,最多10个亿。相信王老板与平安不会就这点事谈来谈去的,合同怎么定就怎么执行呗。外界对这个事情大作文章,有点可笑。

那么平安是否利用华夏幸福资金紧张的局面,想多压榨一些呢?事实上,我们注意到,平安入股后,华夏幸福的资金成本比以前更高了。而其相当一部分外债、信托资金的来源,都是平安方面的。这就给市场一个猜想,平安向华夏幸福谋取高额的借贷利润。并且,平安还怂恿(亦可能是入股条件)华夏幸福建立起南方总部从事商业不动产,故意增大华夏幸福的资金需求,从而扩张平安的利润池子,并且加大华夏幸福对它的依赖,一石二鸟。但是如今,三条红线、房贷上限,都逼着房地产企业去杠杆。平安想继续做大华夏幸福的负债盘子,也已经不现实了。

华夏幸福的所谓资金链问题,在平安眼里那根本不是问题,反而是吸引力所在。但从王文学的角度看,让华夏幸福整日处于风口浪尖,股价持续下滑,显然不符合王老板的利益。他希望平安方面能有更好的方案让双方共赢。这大概就是平安和王老板现在讨论的话题。所幸的是,股价的持续下滑对平安来说也是难以接受的,因此不管最后双方谈成了什么结果,如果最终结果是对华夏幸福股价不利,那我会是灰常灰常惊讶的

作者:贵一
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利息资本化问题

假设利息全部资本化是不太合理的,即使是万科,招商,金地资本化比例也是有40-50%,投资物业越多资本化比例相对高是符合逻辑的。但华夏幸福只有几十亿的投资性房地产,资本化比例确实太高了,利息支出现金但资本化增高利润。对综合融资成本高(7%以上)的房企最好保持警惕。

园区结算回款额

2018年6月14日,公司债招募说明摘要
2018年6月14日,公司债招募说明摘要 1-2-110

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